Cuánto cuesta un departamento en Miami: Desde $300 millones y el 30% al contado

Efectivamente existe una creciente tendencia entre chilenos por comprar departamentos en Miami, que confirman corredores de propiedades in situ, como dijo el presidente de la Confederación de la Producción y del Comercio, Juan Sutil. Pero erró al afirmar que ‘un profesional común y corriente con sus ahorros, puede comprar un departamento en Miami en vez de Santiago’.

Adquirir un departamento en la ciudad más importante del estado de Florida ‘parte en los US$300 mil ($300 millones) y los bancos exigen a los extranjeros un pie del 30%, es decir, US$90 mil ($90 millones)’, explica el argentino Antonio Aguirre, broker asociado de RE/MAX, una de las cinco corredoras más grandes de propiedades de Miami. ‘¿En qué barrios? Flagler, Hialeah, Miami Gardens, Sweetwater y Kendall. Están lejos de la playa, tienen unos 90 m2 -dos dormitorios, dos baños- en edificios de la década del 80, económicos de mantener, sin ascensor en los de tres o cuatro pisos’, agrega Aguirre, radicado desde 1986 en Miami.

El pie debe pagarse al contado. ‘Es muy difícil que te den un crédito en Chile, porque si no pagas, es muy complicado para el banco seguir el proceso legal, ejecutar la garantía para recuperar su plata, y por el riesgo de tipo de cambio’, asegura Luis Felipe San Martín, socio y gerente general de la administradora Frontal Trust en Estados Unidos, que levantó un fondo de capitales chilenos y compró 125 casas en Homestead, al sur de Miami, para arriendo. Es otra forma de invertir en propiedades: se gana con los dividendos y cuando se liquida el fondo, se venden las casas.

Los hipotecarios en Estados Unidos son, por lo general, a 30 años. No importa la edad, porque no se puede discriminar y, en caso de muerte, los herederos tendrán que terminar de pagar o entregar la propiedad al banco. ‘A los extranjeros les piden verificar ingresos a través de su declaración de impuestos o una carta de su contador diciendo cuánto ganó en los últimos tres años. No es complejo’, dice Aguirre.

Para un departamento de US$300 mil, hay que pedir un crédito por US$210 mil y el dividendo a la tasa actual del 6% fija sale US$1.259 mensuales ($1.259.000).

Aparte están las comisiones para el banco, que oscilan entre el 5% y 7% del valor de la propiedad. O sea, son US$15 mil o US$21 mil más.

Pero el dividendo se paga con el arriendo que, en el caso de los departamentos por US$300 mil, se mueven entre US$2.300 y US$3 mil mensuales, según Aguirre. ‘En Miami no encuentras nada de un dormitorio y un baño por menos de US$1.700′.

En Estados Unidos, los gastos comunes los paga el dueño, por lo que hay que reservar, al menos, US$650 mensuales.

Arriendos disparados

Si en Chile han subido los arriendos, en Miami se dispararon.’Dependiendo de los barrios, han subido desde 30% y hasta 48% en los últimos dos años’, sostiene la chilena Paula Sánchez, con diez años en el negocio del corretaje, dueña de su empresa Unique International Properties desde 2016.

Todo porque la pandemia produjo una migración desde Nueva York, Chicago y San Francisco de personas que escaparon a Miami, porque no había restricciones sanitarias, el costo de la vida es más barato y no hay impuestos estatales. Se fueron a vivir y teletrabajan.

Y cada vez hay más arrendatarios por una suma de factores: ‘El gringo está saliendo de la universidad con una deuda muy alta, posterga la edad de formar familia y se mueve por distintas ciudades hasta establecerse en un lugar definitivo a los 35’, explica San Martín de Frontal Trust.

Chilenos de compras

En la industria recomiendan usar un especialista en créditos hipotecarios o mortgage broker, porque están constantemente cotizando tasas y van a elegir el mejor banco para su cliente. Cobran entre un 1% y 3% del valor de la propiedad.

Sánchez, que se ha especializado en barrios prime, atiende a muchos chilenos que llegan por el boca a boca. ‘Desde el que se viene a instalar, el que quiere un departamento de vacaciones y paga US$2 millones o US$3 millones. Aunque parezca mucho, el chileno es más austero que otras nacionalidades que compran por US$4 millones y más. Y está el inversionista que pide algo que rente’.

Este último segmento ha aumentado desde el estallido social -dice- por la inestabilidad política. ‘Se frenó un poco con la pandemia, pero cuando soltaron las restricciones sanitarias, empezó una demanda altísima de chilenos que querían sacar su plata afuera’.

Dice que este año como nunca ‘he vendido 15 departamentos que no son baratos, ninguno por menos de US$500 mil y hasta US$5 millones’. El perfil es el de personas de 50 años y más, ejecutivos o empresarios de alto patrimonio.

‘Tenemos unos cinco contactos semanales de gente de Chile que quiere comprar, personas naturales y fondos de inversión. Yo te diría que empezó por octubre de 2019 o principios de 2020 por miedo, ya que estaban viendo un cambio de dirección en el país’, dice Aguirre de RE/MAX. De esos contactos, ‘salen dos ventas al mes en promedio, más de personas naturales que fondos’.

A diferencia de otros sudamericanos, observa que ‘el chileno tiene educación financiera, pregunta, quiere saber más, no está acostumbrado a este movimiento, a que el primo, el vecino, el amigo o el tío haya comprado algo en Miami’.

Sus clientes han elegido departamentos en Miami Downtown y Miami World Center, frente a la bahía de Biscayne, cerca del Bayside, que se va a transformar en un shopping de lujo, y del FTX Arena, donde se hacen eventos deportivos. Valores: desde US$350 mil a US$650 mil.

‘Son profesionales en general, gerentes de bancos, empresas distribuidoras, automotrices, comestibles, bienes raíces o family office. De entre 30 a 60 años’, describe Aguirre. También hay casos puntuales como el de la chilena que compró un departamento en el exclusivo edificio de 100 pisos Waldorf Astoria, donde no queda ni un departamento por menos de US$9 millones y recién se está limpiando el terreno para construir.

‘No creo que sea posible para un profesional chileno común y corriente comprar un departamento en Miami. A menos que haya recibido una herencia, porque en Florida el banco te pide demostrar ingresos y destinar hasta un 30% de tu sueldo al dividendo’, dice Sánchez de Unique Properties. Calcula que tendría que ganar $6 millones mensuales para destinar $2 millones (USS$2 mil de dividendo) si es que compra el departamento por US$300 mil.