Webinar Frontal Trust: “Inversión Inmobiliaria en EE.UU: Cómo armar portafolios de múltiples activos”
En una amena conversación, moderada por la directora de Diario Financiero y DF MAS, Marily Lüders, destacados panelistas, con vasta experiencia en los mercados de renta residencial y comercial en Estados Unidos, analizaron interesantes alternativas de inversión inmobiliaria en ese país, especialmente para chilenos.
Este martes 31 de agosto, Frontal Trust, la firma especialista en activos alternativos, y Diario Financiero, realizaron el encuentro digital Inversión Inmobiliaria en EE.UU.: Cómo armar portafolios de múltiples activos, conversatorio que contó con la participación de Jordan Suppan, director ejecutivo de Leste Credit; Matías Recchia, fundador y CEO de Unlock Real Estate, y Luis Felipe San Martin, socio y director de Frontal Trust US.
La primera exposición estuvo a cargo de Jordan Suppan, un emprendedor de destacada trayectoria en el mercado de renta residencial de Estados Unidos, quien comenzó su ponencia señalando que actualmente hay un desbalance estructural entre la oferta y demanda de viviendas, siendo considerablemente más alta en las llamadas SFR (single family residencial), que muestran un déficits de alrededor de 3 millones de unidades. Esto, provocado fundamentalmente por la pandemia del Coronavirus, que ha generado migraciones hacia la periferia y una tendencia creciente a trabajar desde la casa.
“El déficit de inventario alcanza un 20% para la demanda por compra y un 36% para la demanda por arriendo. Si antes de la pandemia este tipo de activos se demoraban entre 90 y 120 días en venderse o arrendarse, hoy no pasan de los 30 días”, señaló Suppan, agregando que de la actual oferta, un 65% son viviendas que tienen más de 30 años, “por lo que necesitan modernizarse”.
Atendiendo a estos a fundamentos, hace unos meses Frontal Trust y Leste Credit crearon un fondo de deuda privada, orientado justamente a financiar inversionistas que buscan comprar casas o departamentos en Estados Unidos, para remodelarlos y luego arrendarlos, o venderlos. Según Luis Felipe San Martín, socio a cargo de la oficina de Frontal Trust US, “se trata de un producto financiero tremendamente atractivo, muy parecido a una inversión en renta fija, con alto interés de corto plazo y un respaldo inmobiliario donde el colateral, en este caso la casa, sube y sube de precio, producto de la alta demanda y la escasa oferta… Ha sido un muy buen negocio, que nos tiene muy entusiasmados para seguir adelante”.
La segunda exposición, a cargo del Matías Recchia, abordó las oportunidades de inversión en renta comercial, centrándose en los portafolios de propiedades comerciales con arrendamientos netos (triple net leases) que, según él, son muy parecidos a un bono de renta fija. “En este modelo, el pago de los impuestos, los seguros y la mantención van por cuenta del arrendatario de la propiedad, por lo que el dueño termina con un ingreso por renta que es muy parecido al ingreso neto, lo cual es muy atractivo”, señaló Recchia.
Otra característica de este tipo de contratos es que son de largo plazo, lo que resulta muy interesante en estos tiempos de riesgo inflacionario, pues tienen una garantía personal o corporativa que protege al dueño a lo largo de todo el contrato.
“En Estados Unidos este mercado mueve más de US$80 mil millones al año y tiene muchísima liquidez, sobre todo para transacciones que van por arriba de los US$20 millones”, aseguró Recchia, agregando que hay dos estrategias para generar valor con estos activos: la primera es mantener estos portafolios en el largo plazo (10 o 20 años), con una rentabilidad que puede oscilar entre el 6% y hasta el 10% anual; y la segunda, -que es la que se usa en Unlock-, es consolidar activos individuales y luego vender esos portafolios a inversionistas institucionales, capturando el spread entre el precio al que se compra el activo y el precio al que se vende”.
Lo importante a la hora de armar estos portafolios, según Recchia, es enfocarse en contratos que sean mayores a 10 años; asegurar que esos contratos tengan incrementos anuales en la renta, para estar protegidos en caso de que haya inflación en Estados Unidos; mantener activos diversificados, en el sentido de que no todas las propiedades sean operadas por la misma empresa ni estén en la misma zona geográfica; y tener un buen plan de mantenimiento.
Actualmente, en Unlock están muy enfocados en propiedades del sector médico. Según Recchia, tienen más de 200 mil propiedades mapeadas, con ubicación, nombre del dueño y del arrendatario, información del entorno y otros datos, la que cruzan de manera completamente digital. “Transacciones que generalmente pueden tomar entre cuatro y ocho meses, nosotros las cerramos en un mes, gracias a nuestro modelo digital”.
Considerando que lo residencial y lo comercial siempre van de la mano, pues las personas inevitablemente necesitan del comercio y los servicios, según Recchia las zonas más atractivas para este tipo de inversión son las llamadas Sunbelt States, que comprenden la zona sur de Estados Unidos, incluyendo los estados de Alabama, Arizona, Florida, Georgia, Louisiana, Mississippi, Nuevo México, Carolina del Sur, Texas, aproximadamente dos tercios de California (hasta el Gran Sacramento), y partes de Carolina del Norte, Nevada, y Utah. En residencial, en todo caso, tanto San Martín como Suppan recomiendan Miami, Florida y Austin, Texas.
Durante la conversación, también abordaron los riesgos inflacionarios, los cambios impositivos que eventualmente podrían producirse en Estados Unidos y la situación política de ese país, entregando un análisis muy completo (ver video).
Antes de terminar, cada uno de los expositores hizo una recomendación para seguir el mercado inmobiliario en Estados Unidos. Jordan Suppan recomendó el sitio Green Street Analytics (https://www.greenstreet.com/), Matías Recchia recomendó ver los reportes públicos, principalmente los de Store Capital (https://www.storecapital.com/) y Luis Felipe San Martín los podcats de Bigger Pockets (https://www.biggerpockets.com/podcast), que es más “mundano” que los anteriores, pero no por eso menos interesante.
El evento, que se extendió por más de una hora, tuvo más de 800 conectados entre la plataforma zoom de Frontal Trust y la de DF Live de Diario Financiero.
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